Faktorët kryesorë që do të ndikojnë te shtrenjtimi i çmimeve mbeten rritja e kostos nga pagat e punëtorëve, shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit dhe kostoja nga rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë.
Rritja e çmimeve të apartamenteve nuk do të ndalet edhe gjatë 2025-s. Ndërtuesit presin të rrisin sërish çmimet e shitjes së apartamenteve. Shtrenjtim pronash pritet të ketë në zonat afër qendrës, Unazës së Vogël dhe Bulevardit të Ri në Tiranë.
Kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erjon Harizi, thotë se në kryeqytet, zonat ku do të ketë rritje të çmimeve do të jenë afër qendrës.
“Në disa zona si brenda Unazës së Vogël, Bulevardi i Ri, ish-fusha e Aviacionit, çmimet kanë tendencë për rritje gjatë 2025-s”, thotë z. Harizi.
Rritje të ndjeshme të çmimeve sipas ndërtuesve parashikohet të ketë edhe në zonën e Bulevardit të Ri, për shkak të zhvillimit të shpejtë infrastrukturor që po njeh zona. Një nga zhvilluesit e një prej qendrave rezidenciale në këtë zonë konfirmon se nga janari 2025 do të rrisë çmimet e shitjes me 15% (nga 1,700 euro për metër katror çmimi do të arrijë në 2,000 euro për metër katror).
Për Kryetarin e Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, faktorët kryesorë që do të ndikojnë te shtrenjtimi i çmimeve mbeten rritja e kostos nga pagat e punëtorëve, shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit dhe kostoja nga rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë.
“Kostot e ndërtimit pritet të rriten gjatë 2025-s, ku ndoshta zërin kryesor e zë fuqia punëtore. Sektori ballafaqohet gjithashtu me mungesë fuqie punëtore. Edhe cilësia e ndërtimit është në rritje, pasi ndërtuesit përdorin materiale më cilësore.Shtim të kostove ka edhe nga rritja e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë dhe taksës së strehimit që erdhi pas ndryshimit të çmimeve të referencës”, pohon ai.
Edhe vetë zhvilluesit e qendrave rezidenciale në Tiranë rendisin si faktor kryesor të shtimit të kostove rritjen e pagave për punëtorinë, për materialet e ndërtimit dhe taksave.
“Gjatë 2024-s, pagesat ditore për punonjësit nisin nga 5,000-6,000 dhe deri në 7,500 lekë në ditë (tarifa më e lartë është paguar për lidhësit e hekurit të armaturës). Niveli i pagesës është i lartë. Për 2025 pritet që të shkojnë edhe 8,000 lekë/dita. Kostoja është e lartë edhe për materialet e ndërtimit. P.sh., për qiranë e skelave, tarifat variojnë nga 19 deri në 22 euro për metër katror. Që nga vjeshta e vitit 2023, ndërtuesit janë ngarkuar me 50 euro shtesë për metër katror nga rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë. Për shkak të kostove më të larta, rritja e çmimeve është e pashmangshme”, pohon një nga ndërtuesit në Tiranë.
Në 2024, ndërtuesit u goditën në kosto edhe nga rritja e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë dhe taksës së strehimit.
Vendimi për rritjen e çmimeve të referencës nga muaji gusht 2023, dha ndikim të menjëhershëm edhe mbi aktivitetin e ndërtimit, duke qenë se këto çmime shërbejnë si faktor kryesor për përcaktimin e vlerës së taksës në infrastrukturë dhe në vlera monetare zëvendësuese të taksës 3% të kontributit në strehimin social.
Taksa e ndikimit në infrastrukturë për Tiranën është në nivelin 8% dhe llogaritet për metër katror mbi çmimet e referencës, të cilat nga gushti i vitit të kaluar u rritën nga 5 deri në 76% për 32 zonat kadastrale të saj.
Kërkesa për blerje apartamentesh, pritet e njëjta ecuri si në vitin 2024
Pavarësisht se në kryeqytet vijon të ketë bum ndërtimesh, sipas operatorëve të tregut, kërkesa për blerje në vitin 2024 shënoi rënie. Shkak kryesor i rënies së kërkesës ishte rritja e lartë e çmimeve dhe emigrimi, kryesisht i të rinjve. Por ndërtuesit nuk presin shtim të kërkesës edhe gjatë 2025-s.
“Në Tiranë, tregu është konstant te ndërtimet e reja, ndoshta rishitja ka njëfarë stanjacioni, si pasojë e taksës shumë të lartë, 15% të tatimfitimit, pasi çmimet e referencës kanë diferencë të madhe krahasuar me 2018”, nënvizon Erjon Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.
Në korrik të 2023, në Fletoren Zyrtare u botua vendimi për rritjen e çmimeve të referencës për 32 zonat kadastrale të Tiranës. Rritja e çmimeve për zonat kadastrale të Tiranës ishte nga 5 deri në 76% dhe nisi zbatimin nga muaji gusht 2023.
Pas rritjes së çmimeve të referencës për 32 zonat kadastrale të Tiranës mbi të cilat llogaritet taksa e ndërtesave, vlerat e tyre u rritën edhe për 5 njësitë administrative të Tiranës, si: Dajt, Farkë, Kashar, Petrelë dhe Prezë. Për këto zona, çmimet fiskale mbi të cilat llogaritet taksa e ndërtesave u rrit nga 29 deri në 73%.
Me ndryshimet e vendimit të muajit korrik, çmimet e referencës mbetën të pandryshuara në rrethe. Rritja e çmimeve të referencës shtoi detyrimet e qytetarëve dhe bizneseve për taksën e ndërtesës, që llogaritet mbi këto çmime.
Ylli Sula, drejtuesi i “Çelësi Media Group”, thotë se kërkesa për blerje në 2025 pritet të ndjekë tendencën rënëse të vitit paraardhës. Z. Sula thotë se rënia nuk do të reflektohet te kërkesa reale e familjeve për banim, pasi ajo ndër vite pothuajse është përmbyllur dhe çmimet e larta të shitjes po rrisin më tepër tendencën për zgjidhjen e çështjes së strehimit nëpërmjet qirasë afatgjatë.
Por sipas tij, ajo që pritet të shënojë rënie është kërkesa informale për blerje, për shkak të publikimit të bisedave në EncroChat të personave me aktivitet kriminal.
“Në Tiranë, oferta e ndërtimit vijon të jetë me mbingopje, ku ritmet e dhënieve të lejeve të ndërtimit janë të larta, ndonëse kemi edhe emigrim më të madh të të rinjve. Pra volumi i rritjes së dhënies së lejeve për ndërtime të reja mbetet jashtë logjikës së kërkesës së qytetarëve për qëllime banimi apo edhe të bizneseve për ambiente zyrash dhe dyqanesh.
Trendi i kërkesës reale për strehim nuk është në rritje dhe pritet zgjerim edhe për vitin 2025, pasi çmimet janë të papërballueshme për familjet e reja. Të pasurit e kanë ezauruar kërkesën për strehim. Kërkesa për prona për dyqan apo zyra ka rënë edhe nga bizneset, për shkak të çmimeve të larta.
Në vitin 2025 pritet të ketë ndryshime te kërkesa për blerje pronash me para të padeklaruara. Parashikoj që kërkesa nga kjo kategori të ulet, pasi pas shkodimeve të përgjimeve në Sky dhe EncroChat mes grupeve kriminale dhe hetimeve të nisura për to nga SPAK, sigurisht që do të stepin këtë kategori të blejnë prona me çmime të lartë në Tiranë. Po ashtu edhe hetimet e nisura nga SPAK për figura të politikës dhe biznesit do të vijojnë të ndikojnë te kërkesa e blerjeve me para të padeklaruara”, thotë z. Sula.
PARASHIKIMI
“Në vitin 2025 pritet të ketë ndryshime te kërkesa për blerje pronash me para të padeklaruara. Parashikoj që kërkesa nga kjo kategori të ulet, pasi pas shkodimeve të përgjimeve në Sky dhe EncroChat mes grupeve kriminale dhe hetimeve të nisura për to nga SPAK, sigurisht që do të stepin këtë kategori të blejnë prona me çmime të lartë në Tiranë. Po ashtu edhe hetimet e nisura nga SPAK për figura të politikës dhe biznesit do të vijojnë të ndikojnë te kërkesa e blerjeve me para të padeklaruara”, thotë z. Ylli Sula i “Çelësi”.
EncroChat është një rrjet komunikimi dhe ofrues shërbimi me bazë në Europë, i përdorur kryesisht nga anëtarët e krimit të organizuar, përfshirë edhe persona me aktivitet kriminal nga Shqipëria. Platforma u zbulua nga Europol gjatë një operacioni të zhvilluar në vitet 2020-2021. Ky shërbim rezultoi se kishte rreth 60,000 abonentë të botës së krimit, përfshirë edhe shtetas shqiptarë që dërgonin mesazhe të koduara.
Kërkesa për blerje u ngadalësua edhe në vitin 2024. Ndërtuesit pohuan se shitjet ishin më të ulëta se në vitin 2023. Por pavarësisht luhatjeve të kërkesës, rritja e çmimeve nuk u frenua.
Në dhjetor 2024, në zonën e “Komunës së Parisit”, zyrat e shitjes së njësive të reja raportojnë çmime në nivel rekord për zonën. Të kontaktuar nga “Monitor”, zyra e shitjeve për një nga objektet e reja që po zhvillohet në zonë (pranë institucionit të Aviacionit Civil) thotë se çmimi i shitjes është 3,500 euro për metër katror. Krahasuar me 2023, kur çmimi maksimal ishte nga 2,600 deri 2,800 euro për metër katror, rritja është 25 deri në 35%.
Po ashtu, deri në muajin korrik, çmimet e apartamenteve në disa nga zonat qendrore u rritën 10 deri në 16%, krahasuar me muajin korrik 2023 sipas të dhënave të agjencive pasurive të patundshme.
Konkretisht te disa zona, si ajo pranë stadiumit “Selman Stërmasi” çmimi maksimal arriti 2,900 euro për metër katror nga 2,600 euro për metër katror që ishte në vitin 2023. Rritja ishte 16%.
Pranë parkut “Olimpik” në Tiranë, në një nga komplekset e reja që po ndërtohet, në muajin korrik 2024, çmimet e shitjes arritën nga 2,200 euro vlera minimale deri në 2,900 euro për metër katror vlera maksimale. Në këtë zonë, çmimet e shitjes në 2023 nisën nga 2,300 deri në 2,600 euro për metër katror.
Rritja ishte 10%. Brenda Unazës së Tiranës, çmimet e shitjes së apartamenteve janë mbi 2,300 euro për metër katror.
Rritje çmimesh ka pasur edhe në zonat periferike. Sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme, rritja e çmimeve është ndikuar nga shtimi i kërkesës, pasi familjet e reja nuk arrijnë të përballojnë blerjen e shtëpisë në zonat qendrore.
Në “Kombinat”, çmimet e apartamenteve në muajin korrik arritën 1,200 deri në 1,300 euro për metër katror nga 1,100 që ishin vitin e kaluar. Rritja është nga 9 deri në 18%.
Në zonën e “Astirit”, çmimet u luhatën nga 1,200 deri në 1,300 euro për metër katror në vijat e para të ndërtimit nga 1,250 euro që ishte vjet. Në këtë zonë, çmimet janë rritur me 4%.
Në zonën e “Freskut”, çmimet e shitjes së apartamenteve nga 900-1000 euro për metër katror kanë arritur në 1,100 euro për metër katror.
Rritja është rreth 11%. Në Paskuqan nga 850-900 euro për metër katror, çmimet kanë arritur në 1,050 euro për metër katror, për shkak të kërkesës së lartë sipas agjentëve të pasurive të patundshme.
Lejet e ndërtimit, në rritje
Shoqata e Ndërtuesve parashikon për 2025 ecuri pozitive të aktivitetit të ndërtimit, pasi shumë leje zhvillimi të dhëna në 2024 do të nisin zbatimin sivjet.
“Për vitin 2025, ecuria e sektorit të ndërtimit do të vazhdojë në të njëjtin ritëm si në 2024, ndoshta edhe më mirë, pasi shumë leje ndërtimi në Tiranë e bregdet nuk kanë filluar punë ende”, pohon Erjon Harizi.
Për periudhën janar-shtator 2024, sipërfaqja që është dhënë për leje ndërtimi në kryeqytet ka arritur një nivel të ri historik, duke tejkaluar nivelin e 2022, që mbante rekordin deri tani.
Pasuri të barabarta në martesë, ja hapat që ndiqen për aplikim
Sipas INSTAT, për 9-mujorin e këtij viti janë dhënë gjithsej sipërfaqe leje ndërtimi prej 1.58 milionë metra katror, me rritje prej 60% në krahasim me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Edhe në raport me 2022, që deri tani shënonte rekordin, sipërfaqja e lejeve është 8% më e lartë.
Lejet më të shumta janë dhënë në tremujorin e dytë dhe të tretë, përkatësisht me 666 dhe 684 mijë metra katrorë. P.sh. në tremujorin e tretë u dhanë leje që ishin në sipërfaqe sa 70% e gjithë vitit 2023./ MONITOR
